Als je een huis koopt met een hypotheek, betaal je hypotheekrente. Wat is dat eigenlijk? En hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Een hypotheek kost geld. Elke maand betaal je rente over je hypotheek. Hoe hoger die rente, hoe meer jij betaalt. Maar een deel van de betaalde rente krijg je terug via de hypotheekrenteaftrek. We gaan het je uitleggen.
Wat is hypotheekrente?
Een hypotheek is een lening waarmee je een huis kunt kopen. Dat geld leen je bij een hypotheekverstrekker, vaak een bank. Sluit je een hypotheek af? Dan betaal je daar rente over. Dat noem je hypotheekrente.
Deze rente is altijd een percentage. Bijvoorbeeld 4%. Dat percentage betaal je over je openstaande hypotheekschuld. Het bedrag aan hypotheek dus, dat je nog niet afbetaald hebt.
Waar wordt het rentepercentage op gebaseerd?
Hoeveel hypotheekrente jij betaalt, hangt af van meerdere factoren.
Als eerste zijn dat de kosten. Het geld dat jij wilt lenen voor het kopen van een huis moet de bank ergens vandaan halen. Bijvoorbeeld door te lenen bij de Nederlandsche Bank of de Europese Centrale Bank. Of de bank leent ons spaargeld uit. Dat kost de bank geld: de bank moet namelijk ook rente betalen. En die kosten worden weer doorberekend aan jou.
Daarnaast kijkt de bank naar het risico. Hoe groot is de kans dat jij je hypotheek niet terugbetaalt? Hoe groter het risico, hoe hoger de rente. Zo betaal je bijvoorbeeld meer rente als je een groter bedrag leent. En kan de rente iets omlaag als je een hypotheek met een NHG (Nationale Hypotheek Garantie) afsluit, want daarmee gaat het risico voor de bank omlaag. Ook kijkt de bank naar de woningwaarde, de hypotheekvorm die je kiest en de rentevaste periode.
Tot slot wil de bank natuurlijk nog iets verdienen aan jouw hypotheek.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Over je hypotheek betaal je dus hypotheekrente. Over je inkomen betaal je inkomstenbelasting. Die twee hebben iets met elkaar te maken. Dat zit zo:
Elk jaar betaal je inkomstenbelasting over wat je verdient. Hoe hoger je inkomen, hoe meer belasting je betaalt. Sommige kosten mag je voor de belasting van je inkomen aftrekken, zodat je inkomen lager uitvalt. Kosten die je van je inkomen mag aftrekken, heten aftrekposten.
De rente over je hypotheek is zo’n aftrekpost. En dit werkt zo:
Jij betaalt hypotheekrente aan de bank. Dat bedrag mag je – onder voorwaarden – bij je belastingaangifte van je inkomen aftrekken. Zo valt je inkomen lager uit, waardoor je uiteindelijk minder belasting betaalt of misschien zelfs geld terugkrijgt. Een belastingvoordeel, dus.
Wat zijn de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek?
Voor bovenstaand belastingvoordeel gelden wel voorwaarden. Heb je in of na 2013 een hypotheek afgesloten? Dan heb je maximaal dertig jaar recht op hypotheekrenteaftrek, als je voldoet aan deze twee voorwaarden:
- De hypotheek gebruik je voor het kopen, verbouwen of onderhouden van een eigen huis.
- De hypotheek los je lineair of annuïtair binnen dertig jaar af.
Had je vóór 2013 al een hypotheek? Dan gelden er andere regels. Op de website van de Belastingdienst lees je daar meer over.
Wat is het eigenwoningforfait?
De hypotheekrente mag je dus van je belastbaar inkomen aftrekken. Maar als je een eigen huis hebt, telt de Belastingdienst ook een bedrag bij je inkomen op: het eigenwoningforfait. En daar betaal je vervolgens belasting over. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis (een schatting van de marktwaarde van jouw woning).
In 2024 is het eigenwoningforfait voor de meeste huizen 0,35% van de WOZ-waarde. Is de WOZ-waarde van je huis lager dan € 75.000 of hoger dan € 1.320.000? Dan geldt een ander percentage.
Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait: hoe werkt het?
De hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost. Het eigenwoningforfait is een bijtelpost. Hoe dat werkt, laten we zien met een voorbeeld:
Stel, je salaris is dit jaar € 50.000. Normaal gesproken zou je daar 36,97% (2024) inkomstenbelasting over betalen. Dat is (36,97% van € 50.000 =) € 18.485.
Maar omdat je je hypotheekrente mag aftrekken, daalt je belastbaar inkomen. En betaal je dus ook minder inkomstenbelasting.
Je hebt een hypotheek van € 350.000 met een hypotheekrente van 4%. Dit jaar heb je dan (4% x € 350.000 =) € 14.000 aan rente betaald.
De betaalde rente over je hypotheek (= € 14.000) trek je van je inkomen (= €50.000) af. Dus, € 50.000 – € 14.000 = € 36.000.
Daar tel je vervolgens het eigenwoningforfait bij op. De WOZ-waarde van je huis is € 300.000. Het eigenwoningforfait is (0,35% x € 300.000 =) € 1.050. Dan is je belastbaar inkomen € 36.000 + € 1.050 = € 37.050.
Over die € 37.050 wordt de inkomstenbelasting berekend. Dat is (36,97% van € 37.050 =) € 13.697.
De hypotheekrenteaftrek levert je in ons voorbeeld dus een belastingvoordeel op van (€ 18.485 – € 13.697 =) € 4.788. Dat is een belastingteruggave van bijna € 400 per maand.
Of anders gezegd: in 2024 is de maximale hypotheekrenteaftrek 36,97%. Dus je krijgt 36,97% van je betaalde hypotheekrente minus het eigenwoningforfait terug. In ons voorbeeld is dat € 4.788.
Let op: dit is een versimpeld voorbeeld waarin we geen rekening houden met andere aftrekposten en heffingskortingen. De cijfers zijn een indicatie.
Wanneer krijg je de betaalde hypotheekrente terug?
Jij betaalt de rente over je hypotheek aan de bank. En van de Belastingdienst krijg je daar een deel van terug. Dat gaat via de belastingaangifte. Eén keer per jaar verstuur je je belastingaangifte. Dat is het moment waarop jij je betaalde hypotheekrente van je inkomen kunt aftrekken.
De Belastingdienst rekent, nadat je je belastingaangifte hebt verstuurd, uit op hoeveel belastingteruggave jij recht hebt. Het bedrag van de teruggaaf krijg je dan in één keer op je rekening gestort. Wil je het bedrag liever per maand ontvangen? Dat kan via een voorlopige aanslag. Dan krijg je elke maand op de vijftiende een voorlopige teruggave van je hypotheekrente. Een soort voorschot, dus.
De hypotheekrenteaftrek is eigenlijk een cadeautje voor elke huizenbezitter. Zorg dat je goed weet hoe het werkt, zodat je krijgt waar je recht op hebt.
Ook belangrijk: de regels rondom de hypotheekaftrek kunnen veranderen. Dat ligt aan de politiek. Zo is de maximale hypotheekrenteaftrek de laatste jaren al flink afgebouwd. Voorlopig wordt de hypotheekrenteaftrek niet afgeschaft en blijft de maximale aftrek op 36,97%. Maar, dat kan dus veranderen.
Goed om te weten: hypotheekrenteaftrek na 2031
Sinds 2001 geldt de regel dat je je hypotheekrente nog maximaal dertig jaar mag aftrekken. Na die dertig jaar vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek. Los je je hypotheek binnen die periode af? Dan is er niks aan de hand. Maar het kan zijn dat je na dertig jaar nog een (kleine) hypotheekschuld hebt. De rente die je dan nog betaalt, is niet meer aftrekbaar. Daardoor gaan je netto maandlasten omhoog.
Ben je je aan het verdiepen in het kopen van een huis? Dan kan het soms wat duizelen. Al die termen en de spanning rondom het zoeken naar je droomhuis. Voor dat laatste heeft Renée trouwens een handige truc, check de video hieronder eens.
Wil je meer van zulke tips? Kom ons dan gezellig volgen op Instagram, daar delen we wekelijks heel veel geldtips en meer!
