Als je huis afgelost is, komt de Belastingdienst aankloppen. Veel mensen denken dat, maar de waarheid zit anders. We leggen het uit.
Je eigen woonhuis (dus geen tweede huis of vakantiehuis) wordt door de Belastingdienst NIET gezien als vermogen. Ondanks dat mensen dat massaal denken, betaal je dus géén vermogensbelasting over het vermogen in je huis. Oftewel: het deel dat je afgelost hebt.
Hypotheekrenteaftrek
Te veel aflossen is jezelf in de vingers snijden, toch? Want dan krijg je ook minder hypotheekrentaftrek. Onzin. Want de hypotheekrenteaftrek is altijd maar een deel van wat je zelf aan rente betaalt. Het grootste deel blijf je zelf betalen. Bovendien wordt de hypotheekrenteaftrek de komende jaren afgebouwd. Hier lees je daar meer over.
Dat betekent niet dat je helemaal geen belasting betaalt over je afgelost huis. Om het goed uit te leggen, duiken we in een fenomeen waar je vast wel eens van gehoord hebt: het eigenwoningforfait. Dit is een belastingtechnische bijtelling voor mensen met een koophuis. Dat klinkt lastig. Hoe werkt het? En hoe zit het als je je huis volledig hebt afgelost?
Eigenwoningforfait
Als je een eigen huis hebt, telt de Belastingdienst een bedrag bij je inkomen op. Dat bedrag is het eigenwoningforfait. En daar betaal je inkomstenbelasting over. Hoe hoog het eigenwoningforfait is, hangt af van de waarde van je huis. Hoe duurder je huis, hoe hoger die bijtelling.
Het gaat om je koophuis
Over je inkomen betaal je belasting. Dat is bijvoorbeeld je salaris. Maar de Belastingdienst ziet een eigen huis ook als een soort inkomen. En daar moet je belasting over betalen. Dat doe je met het eigenwoningforfait.
Niet iedereen krijgt hier mee te maken. Het eigenwoningforfait is bedoeld voor mensen met een koophuis, dat het hoofdverblijf is. Dus waar je zelf echt woont. Voor een huurwoning, tweede huis of vakantiehuis geldt het eigenwoningforfait bijvoorbeeld niet.
Hoeveel betaal je?
De Belastingdienst bepaalt hoe hoog het eigenwoningforfait is. Het is een vast percentage van de WOZ-waarde van je huis. In de tabel hieronder kun je zien welk tarief aan eigenwoningforfait jij in 2023 moet betalen. Voor de meeste huizen is dat 0,35%. Kijk maar:
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait |
| Tot € 12.500 | 0% |
| € 12.500 t/m € 25.000 | 0,10% |
| € 25.000 t/m € 50.000 | 0,20% |
| € 50.000 t/m € 75.000 | 0,25% |
| € 75.000 t/m € 1.200.000 | 0,35% |
| € 1.200.000 en hoger | € 4.200 + 2,35% van de waarde van het huis boven de € 1.200.000 |
Een rekenvoorbeeld
Zelf uitrekenen hoe hoog jouw eigenwoningforfait is? Dan heb je je WOZ-waarde en de tabel hierboven nodig. Wij geven een voorbeeld:
Stel, de WOZ-waarde van je huis is € 400.000. Dan kijken we in de tabel welk percentage daarbij hoort. Dat is 0,35%. Je eigenwoningforfait is dan: € 400.000 x 0,0035 = € 1.400.
Die € 1.400 is het bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt. En daar betaal je inkomstenbelasting over. Tot een inkomen van € 73.031 is dat 36,93%. Daarboven is het 49,50%.
Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait
De hypotheekrente die jij betaalt, mag je van je inkomen aftrekken. Het is een aftrekpost. Het eigenwoningforfait komt er juist bij. Hoe dat werkt, laten we zien met een voorbeeld:
Stel, je hebt een hypotheek van € 350.000. Hiervoor betaal je 4% rente per jaar. Dit jaar heb je € 14.000 aan rente betaald (= € 350.000 x 0,04). De WOZ-waarde van je huis is € 400.000. Het eigenwoningforfait is dan € 400.000 x 0,0035 = € 1.400.
Je salaris is € 50.000 per jaar. Daar mag je de rente van aftrekken. Dan kom je uit op € 50.000 (salaris) – € 14.000 (hypotheekrente) = € 36.000.
Het eigenwoningforfait tel je daar weer bij op: € 36.000 + € 1.400 = € 37.400. Over het bedrag van € 37.400 betaal je inkomstenbelasting (dan hebben we geen rekening gehouden met andere aftrekposten).
Hypotheekvrij: toch betalen?
Als je geen of weinig hypotheek hebt, betaal je ook geen of weinig rente. Grote kans dat je eigenwoningforfait in dat geval hoger is dan je hypotheekrenteaftrek. Dan heb je recht op een extra aftrekpost. Dat staat in de wet Hillen. En werkt zo:
Stel, je eigenwoningforfait is € 1.400 en je betaalt € 500 hypotheekrente. Per saldo is dat € 1.400 – € 500 = € 900. Onder de wet Hillen zou die € 900 helemaal vervallen. En hoef je daar geen belasting over te betalen.
Maar deze regeling wordt afgebouwd. Elk jaar wordt het 3,33% minder. In 2023 krijg je nog 83,33% aftrek. Kijk maar:
Stel, je eigenwoningforfait is € 1.400 en je betaalt € 500 hypotheekrente. Per saldo is dat € 900. Dan is je extra aftrekpost € 900 x 0,8333 = € 749,97. De overige € 150,03 (€ 900 – € 749,97) tel je bij je inkomen op, waarover je inkomstenbelasting betaalt. Valt mee, dus. Deze regeling wordt dus afgebouwd, maar ook dan zijn de kosten van een afgelost huis te behappen. Zeker als je helemaal geen aflossing en rente meer hoeft te betalen. Al is een hypotheekvrij huis natuurlijk ook een emotionele keuze. In ieder geval wel voor Renée, die binnenkort haar allerlaatste aflossing doet.
Nou, knap dat je het einde van het artikel hebt gehaald. Het is best ingewikkeld, dat vinden wij ook. Dus lees het vooral nog eens, of nog eens. Tot je het écht begrijpt.
