Als je een koophuis hebt, krijg je begin dit jaar weer bericht over de WOZ-waarde. Dit jaar valt-ie waarschijnlijk weer hoger uit dan vorig jaar. Dat lijkt nadelig, maar het kán je ook veel geld besparen. Wij leggen uit hoe.
WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. Het is de waarde van je woning, volgens de gemeente. Je gemeente, de Belastingdienst en de Waterschappen gebruiken de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel belastingen en heffingen jij moet betalen. Deze waarde is vaak niet hetzelfde als de marktwaarde van je huis. Je leest hieronder hoe dat zit.
Gemeente schat de waarde in
Rond februari/maart ontvang je je WOZ-beschikking, die komt samen met de aanslag van de gemeentelijke belastingen. Op die beschikking staat wat de WOZ-waarde van je huis is. Maar die waarde loopt een jaartje achter. Want de gemeente stelt de WOZ-waarde van jouw woning vast op 1 januari van het jaar ervoor. Dus voor de WOZ-beschikking van 2024 kijkt de gemeente naar de situatie op 1 januari 2023. Daarbij kijkt de gemeente naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in de buurt. En naar de ligging, staat, kenmerken en het gebruiksoppervlak van je huis. Aan de hand van deze punten schat de gemeente in hoeveel je huis waard is. Dat is de WOZ-waarde, die staat op je WOZ-beschikking.
Omdat de gemeente een jaar ‘achterloopt’, is de waarde niet per se gelijk aan de actuele marktwaarde van je huis. Zeker bij stijgende of dalende huizenprijzen kan het verschil best groot zijn.
WOZ-waarde verschilt per gemeente
Voor je WOZ-waarde van 2024 wordt dus gekeken naar de peildatum 1 januari 2023. Dit jaar verwacht de Waarderingskamer dat de WOZ-waarde gemiddeld 2 tot 4% hoger uitvalt dan in 2023.
De WOZ-waarde is er om te zorgen dat iedereen eerlijk wordt belast. Heeft jouw huis een hogere WOZ-waarde? Dan betaal je meer belasting. Dat hoeft niet gelijk die 2 tot 4% te zijn, want dat is een landelijk gemiddelde. Het ligt er maar net aan in welke gemeente en in welk type woning je woont. Benieuwd hoeveel de WOZ-waarde van jouw huis stijgt? Via het WOZ-waardeloket kun je je gegevens inzien.
Hogere WOZ-waarde, lagere hypotheekrente?
Een hogere WOZ-waarde betekent dus meer belasting betalen. Balen! Maar die hogere waarde kán ook een financieel voordeel opleveren. Want misschien kan je hypotheekrente omlaag.
De hoogte van je hypotheekrente wordt bepaald op basis van meerdere factoren. Eén daarvan is het risico dat de hypotheekverstrekker loopt. Er wordt daarbij gekeken naar hoe hoog het bedrag dat je leende is ten opzichte van de waarde van je huis. Koop je een huis van € 400.000 en leende je ook dat bedrag voor de aankoop ervan, dan is dat percentage 100%. Leende je maar € 200.000 voor de aankoop van je huis en betaalde je de rest zelf? Dan is het percentage 50%.
Stel, jij betaalt de maandelijkse hypotheekkosten niet meer en de bank verkoopt je huis. Dan is de kans dat ze al het aan jou geleende geld terugkrijgen via die verkoop groter wanneer je maar 50% van de aankoop van je huis financierde, dan wanneer je 100% van dat bedrag leende.
Hoe hoger het percentage van de waarde van je huis dat je leende, hoe hoger de hypotheekrente doorgaans. Omdat de bank meer risico loopt.
Als je WOZ-waarde stijgt, verandert de verhouding tussen je woningwaarde en je hypotheek. Stel, dat huis van 4 ton is nu € 450.000 waard. Jij leende € 400.000 voor de aankoop. Dat is nu dus niet meer 100% van de waarde van je huis, maar nog maar zo’n 88%. Op die manier kun je − zonder er iets voor te hoeven doen − in een lagere risicoklasse vallen, waardoor je recht hebt op verlaging van je hypotheekrente. En een lagere hypotheekrente betekent lagere maandlasten.
Check het bij je hypotheekverstrekker
Of en met hoeveel jouw hypotheekrente omlaag kan, bepaalt je hypotheekverstrekker. Valt jouw WOZ-waarde dit jaar hoger uit? Dan is het de moeite waard om contact op te nemen met je hypotheekadviseur om te vragen of je in aanmerking komt voor een lagere rente. Veel hypotheekverstrekkers accepteren de WOZ-beschikking als bewijs. Soms wordt er om een Calcasa-rapport gevraagd, of om een officiële taxatie. Die laatste brengt de hoogste kosten met zich mee. Zoek vooraf goed uit of het interessant is om hierin te investeren en of de eventuele renteverlaging de moeite waard is.
Let op: dit geldt allemaal níét voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie. Zij hebben überhaupt geen risico-opslag, dus kan deze ook niet omlaag.
Klopt mijn WOZ-waarde?
Misschien vind je je WOZ-waarde veel te hoog. En heb je er door een afgeloste of NHG-hypotheek ook geen financieel voordeel van of valt dat voordeel op je rente tegen. Dan kun je natuurlijk altijd bezwaar tegen de WOZ-waarde maken. Dat kan tot zes weken nadat je je WOZ-beschikking hebt ontvangen. Word je in het gelijk gesteld? Met een lagere WOZ-waarde betaal je minder belasting, en dan heb je dus een financieel voordeel. Maar waarschijnlijk kun je dan geen of minder renteverlaging aanvragen. Bedenk dus goed wat voor jou het meest voordelig is en of bezwaar maken zin heeft.
