Om een huis te kopen heb je geld nodig. Veel geld. Heb je zo’n groot bedrag niet op je bankrekening staan? Dan kun je een lening aanvragen. Een lening bedoeld voor het kopen van een huis heet een hypotheek.
Misschien heb je je droomhuis op het oog. Of wil je graag groter wonen. Maar staat er niet genoeg geld op je spaarrekening. Dan kun je bij een hypotheekverstrekker aankloppen. Samen kijken jullie dan of en hoeveel geld je zou kunnen lenen voor het kopen van een huis. Dus: hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Maar hoe werkt een hypotheek eigenlijk?
Wat is een hypotheek?
Een hypotheek is een lening voor het kopen of verbouwen van een huis. Het wordt ook wel een hypothecaire lening genoemd. Het geld leen je bij een hypotheekverstrekker. Dat kan je eigen bank zijn, waar je ook je betaal- en spaarrekening hebt. Maar dat hoeft niet. Er zijn een heleboel hypotheekverstrekkers. Grote en kleine. En jij bepaalt zelf bij welke aanbieder jij je hypotheek wilt aanvragen.
Wat is het voordeel van een hypotheek?
Met een hypotheek kun je een huis kopen, terwijl je het geld ervoor zelf niet (in zijn geheel) hebt. Zo kun je toch wonen waar je graag wilt. Zonder hypotheek had dat waarschijnlijk niet gekund. Bovendien bouw je elke maand vermogen (= je eigen huis) op. Dat zit zo:
Door je hypotheek af te lossen, wordt het huis steeds meer echt van jou. Is je hele hypotheek afgelost? Dan staat er flink wat woningwaarde op je naam. Het geld dat je elke maand aan de bank betaalt is dus eigenlijk een soort investering. Bovendien krijg je een deel van de kosten van je hypotheek terug via de Belastingdienst.
Wat is het verschil tussen een hypotheek en een lening?
Een hypotheek is een soort lening. Wel een bijzondere lening. Want met de hypotheek koop je een huis. Huis gekocht? Dan is je huis het onderpand van de hypotheek. Dat wil zeggen: als jij je hypotheek niet netjes terugbetaalt, dan krijgt de bank jouw huis. Het huis is pas echt van jou als je je hypotheek helemaal hebt afbetaald.
Met je hypotheek mag je niet iets anders kopen. Dat is niet de bedoeling. Wil je geld lenen voor bijvoorbeeld een nieuwe auto? Dan zijn er daarvoor andere soorten leningen, zoals een persoonlijke lening. Wist je dat rood staan ook een soort lening is?
Hypotheekrenteaftrek: wél bij een hypotheek, niet bij andere leningen
Dan is er nog een belangrijk verschil: de rente. Geld lenen is niet gratis. Je betaalt een rentepercentage over je lening. Voor een hypotheek is dat meestal een lagere rente dan voor andere leningen. Bovendien krijg je, via de Belastingdienst, een deel van die rente weer terug. Dat is de hypotheekrenteaftrek.
Soms mag je de rente van een persoonlijke lening ook aftrekken. Maar alleen als je het geld gebruikt voor het kopen, verbouwen of onderhouden van je huis. Gebruik je het geld voor iets anders? Dan mag dat niet.
Welke soorten hypotheken zijn er?
Een hypotheek moet je terugbetalen. Dat noemen we aflossen. Een hypotheek aflossen kan op verschillende manieren. Hoe jij je hypotheek aflost, wordt bepaald door de hypotheekvorm.
Als je nu een nieuwe hypotheek afsluit, is dat meestal een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek. Dat heeft te maken met de hypotheekrenteaftrek. Na 2013 heb je, bij nieuwe hypotheken, alleen nog recht op hypotheekrenteaftrek als je direct begint met aflossen. En dat is het geval bij een lineaire en een annuïteitenhypotheek.
Wat is een lineaire hypotheek?
Op een lineaire hypotheek los je elke maand af. Het bedrag dat je aflost, is iedere maand hetzelfde. Bijvoorbeeld € 1.000. Dat bedrag (= de aflossing) verandert niet. Bovenop je aflossing betaal je de hypotheekrente. In het begin is je hypotheekschuld hoog en betaal je veel rente. Maar omdat je elke maand aflost, daalt je hypotheekschuld. En zo betaal je ook steeds iets minder rente. Daarom zijn je maandlasten bij een lineaire hypotheek eerst hoger, en worden ze elk jaar iets lager.
Wat is een annuïteitenhypotheek?
Een annuïteitenhypotheek werkt anders. Ook hier los je elke maand een bedrag af en betaal je hypotheekrente. Maar bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een vast bedrag. Bijvoorbeeld € 1.200. Dat bedrag heet ‘de annuïteit’, en bestaat uit een deel aflossing en een deel rente. De annuïteit is elke maand hetzelfde, maar de verhouding aflossing/rente verandert wel. In het begin betaal je vooral veel rente en los je minder af. Later los je voornamelijk af en wordt het deel rente steeds kleiner.
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Daarnaast is er de aflossingsvrije hypotheek. Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je elke maand de hypotheekrente over je hypotheekschuld, maar hoef je verder niet verplicht op je hypotheek af te lossen. Pas op de einddatum van de hypotheek betaal je het hele bedrag in één keer terug.
Op dit moment is een nieuwe hypotheek een lineaire, annuïtaire of aflossingsvrije hypotheek. Of een combinatie daarvan. Tot 2013 kon je ook andere soorten hypotheken afsluiten.
Wat kost een hypotheek?
Zoals we hierboven al even benoemden: geld lenen is niet gratis. Over het bedrag dat je leent, betaal je rente. In het geval van een hypotheek is dat de hypotheekrente. Hoe hoog de hypotheekrente is, is niet zo één-twee-drie te zeggen. Het hangt af van een aantal zaken, zoals hoeveel geld je leent, de looptijd van je hypotheek, de actuele marktrente en in welke risicoklasse je valt.
De hypotheekverstrekker bepaalt hoe hoog de hypotheekrente is. Jij mag wel kiezen of je een vaste of variabele rente wilt. Een variabele rente kan omhoog of omlaag gaan. Met een vaste rente zet je de rente een tijd vast. Bijvoorbeeld voor tien, twintig of dertig jaar. De rentevaste periode heet dat. Gedurende deze periode verandert je rente niet.
Voorbeeld: kosten van een hypotheek
Stel je sluit een lineaire hypotheek af van € 450.000 met een hypotheekrente van 4%. De looptijd is dertig jaar. Die € 450.000 betaal je dus in dertig jaar terug. Dat zijn 360 maanden. Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand dezelfde aflossing. In ons voorbeeld is dat: € 450.000: 360 maanden = € 1.250.
Daarnaast betaal je hypotheekrente. Het bedrag dat je aan rente betaalt, verandert wel. Bij elke aflossing daalt je hypotheek, waardoor je steeds iets minder rente betaalt. Hierdoor dalen je maandlasten. Kijk maar:
Als je nog niks hebt afgelost, betaal je 4% rente over € 450.000. Dat is € 18.000 per jaar. Per maand is dat € 1.500. Dan komen je bruto maandlasten uit op € 1.250 (aflossing) + € 1.500 (rente) = € 2.750.
Heb je al flink afgelost? Na vijftien jaar heb je bijvoorbeeld de helft van je hypotheek al afgelost. Daarom betaal je nog ‘maar’ 4% rente over € 225.000 = € 9.000 per jaar = € 750 per maand. Je bruto maandlasten zijn dan een stuk lager: € 1.250 (aflossing) + € 750 (rente) = € 2.000.
Verschil bruto en netto maandlasten
Zowel bij een lineaire als bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand een stukje van je hypotheek terug. Daarbovenop betaal je de hypotheekrente. Die twee bedragen vormen samen je bruto maandlasten. Omdat je via de hypotheekrenteaftrek een deel van je betaalde rente terug kunt krijgen, vallen je netto maandlasten lager uit. Deze tool kun je gebruiken om een idee te krijgen van de bruto en netto maandlasten van een hypotheek.
Wist je dat je je hypotheek sneller mag aflossen? Extra aflossen noemen we dat. Als je extra aflost, ben je eerder hypotheekvrij. En je betaalt onder aan de streep minder hypotheekrente. Zo kun je besparen op de kosten van een hypotheek.
Wat zijn eenmalige kosten voor een hypotheek?
Voor een hypotheek betaal je ook een paar eenmalige kosten. Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor:
- De notaris
- De taxateur
- De hypotheekadviseur
- Het afsluiten van de hypotheek
- Eventueel de Nationale Hypotheek Garantie
Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Let op: dat is niet hetzelfde als de vraagprijs. De woningwaarde wordt bepaald aan de hand van een taxatierapport. Dus als jij een huis met een woningwaarde van € 300.000 wilt kopen, kun je maximaal € 300.000 aan hypotheek krijgen (als je uiteraard genoeg verdient en dit bedrag kunt lenen). Bovenstaande extra (aankoop)kosten kun je niet meefinancieren. Die betaal je uit eigen zak. Sommige van deze kosten mag je wel aftrekken voor de belasting. Hier lees je daar meer over.
Waar moet je op letten bij het afsluiten van een hypotheek?
Een huis kopen doe je niet elke dag. Zeker als starter kan het dus best ingewikkeld zijn. Want er komt wel wat kijken bij het kopen van een (eerste) huis. En een hypotheek sluit je ook niet zomaar af. Een hypotheekadviseur kan je helpen en voor je uitrekenen wat je maximaal zou kunnen lenen. Maar dan moet jij wel je financiële zaakjes op orde hebben. Dus: een duidelijk overzicht wat je inkomsten en uitgaven zijn. En vergeet je schulden niet, die tellen ook mee. Zo kan de hypotheekadviseur goed zien welke maandlasten jij zou kunnen betalen, zonder in de problemen te komen.
Extra tip: lees je thuis alvast goed in. En maak een checklist met vragen voor je hypotheekadviseur. Met daarop dingen die je niet snapt. Of waar je over twijfelt. Zorg ervoor dat je alles weet wat je moet weten, voordat je de knoop doorhakt. Liever één vraag te veel gesteld, dan één te weinig!
Yes, je bent aan het einde van dit artikel aanbeland. Dan ben je vast bezig met het zoeken naar een koophuis. Want waarom zou je anders een heel artikel lezen over hoe een hypotheek werkt, toch? Om je bij je zoektocht een handje te helpen, deelt Renée in de video hieronder een superhandige tip.
