Het soort hypotheek dat je kiest, een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek, bepaalt hoeveel je elke maand betaalt. Hoe zit dat? Saskia legt het je uit.
Sluit je een nieuwe hypotheek af? Dan kies je meestal tussen een lineaire of een annuïteiten hypotheek. Dat klinkt lastig. Toch is het makkelijker dan je denkt. Het verschil zit ‘m namelijk in je netto maandlasten, dus hoeveel je per maand aflost en aan rente betaalt. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst.
Wat is het verschil?
In grote lijnen zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek precies hetzelfde. Je sluit een grote lening af om een huis te kopen. En vervolgens los je elke maand een deel van je hypotheek af. Je betaalt hypotheekrente over je lening en deze mag je deels aftrekken voor de belasting.
Na 30 jaar heb je de hele hypotheek afgelost. Toch is er een verschil in kosten. Dat komt omdat het maandbedrag (= aflossing + rente) bij een annuïteitenhypotheek anders is opgebouwd dan bij een lineaire hypotheek.
De annuïteitenhypotheek aflossen
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan je bank. Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente.
In het begin is het deel rente hoger dan het deel aflossing. Dat komt omdat je eerst relatief veel hypotheekrente betaalt. Je hypotheek is in het begin hoog, omdat je nog (bijna) niks hebt afgelost. Je betaalt hier dus veel rente over, waardoor er een kleiner deel overblijft voor de aflossing. Maar dit verandert. Hoe meer je aflost, hoe lager je hypotheek wordt. En een lagere hypotheek betekent minder rente betalen. Het deel rente daalt en je kunt nu meer aflossen. Na een tijdje bestaat je maandbedrag dus vooral uit aflossing.
De hypotheekrente mag je voor de belasting deels aftrekken. Omdat je bij een annuïteitenhypotheek in het begin veel hypotheekrente betaalt, heb je veel aftrek. En zijn je maandlasten ook lager. Maar dit blijft niet zo. Je betaalt steeds minder rente, waardoor je hypotheekrenteaftrek ook steeds minder wordt. En hierdoor gaan je maandlasten omhoog.
De lineaire hypotheek aflossen
Bij een lineaire hypotheek betaal je geen vast maandbedrag, maar los je elke maand een gelijk deel van je hypotheek af. De standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar (= 360 maanden). Je lost dan elke maand 1/360e deel van je hypotheek af. En daar komt de hypotheekrente bovenop.
Je aflossing is dus elke maand hetzelfde (= 1/360e van je hypotheek). Maar de hypotheekrente blijft niet hetzelfde. In het begin betaal je relatief veel rente. Maar naarmate je meer aflost, betaal je ook steeds minder rente. Daarom zijn je maandlasten eerst hoog, en worden deze steeds lager. Ook na de hypotheekrenteaftrek.
Een rekenvoorbeeld
Het grote verschil tussen een annuïteiten en lineaire hypotheek is de verhouding aflossing / rente van je maandbedrag. Dit laten we zien met een (simpel) voorbeeldje.
Stel, je sluit een hypotheek af van € 180.000 tegen een rente van 3%. De looptijd is 30 jaar.
Annuïteitenhypotheek:
Bij een annuïteitenhypotheek is je maandbedrag elke maand hetzelfde. In ons voorbeeld is dit € 758,89 per maand. Hoeveel je aan rente en aflossing betaalt, is elke maand anders. Kijk maar:
Maand 1: € 758,89 = € 450 rente + € 308,89 aflossing
Aflossing = € 758,89 – € 450 = € 308,89
Maand 180: € 758,89 = € 275,93 rente + € 482,95 aflossing
Aflossing = € 758,89 – € 275,93 = € 482,95
Maand 360: € 758,89 = € 1,89 rente + € 757 aflossing
Aflossing = € 758,89 – € 1,89= € 757
De (moeilijke) rente en annuïteiten berekeningen hebben we niet helemaal uitgeschreven. Het gaat erom dat je ziet dat je bruto maandlasten elke maand hetzelfde zijn (= € 758,89). En dat de verhouding rente / aflossing verandert. Bruto betaal je dus elke maand hetzelfde, maar omdat de hypotheekrente daalt, daalt ook je belastingvoordeel. Waardoor je netto maandlasten stijgen.
Lineaire hypotheek:
De aflossing is bij een lineaire hypotheek elke maand hetzelfde. In ons voorbeeld is dit € 180.000 : 30 jaar = € 6.000 per jaar = € 500 per maand. Bij elke aflossing daalt je hypotheek. Waardoor je minder rente betaalt. Hierdoor dalen je maandlasten. Dat zit zo:
Maand 1: € 950 = € 450 rente + € 500 aflossing
Rente = 3% van € 180.000 = € 5.400 per jaar = € 450 per maand
Maand 180: € 726,26 = € 226,25 rente + € 500 aflossing
Je hebt al 179 maanden afgelost. Dus 179 x € 500 = € 89.500
Je totale hypotheek is dan nog € 180.000 – € 89.500 = € 90.500
Rente = 3% van € 90.500 = € 2.715 per jaar = € 226,25 per maand
Maand 360: € 501,25 = € 1,25 rente + € 500 aflossing
Je hebt al 359 maanden afgelost. Dus 359 x € 500 = € 179.500
Je totale hypotheek is dan nog € 180.000 – € 179.500 = € 500
Rente = 3% van € 500 = € 15 per jaar = € 1,25 per maand
Zoals je ziet, dalen je maandlasten bij een lineaire hypotheek.
Welke is het beste?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin relatief veel rente. Daarom kun je maximaal gebruiken maken van de hypotheekrenteaftrek. Dat zorgt voor lagere maandlasten. Omdat je steeds minder rente kunt aftrekken, gaan je maandlasten omhoog. Bij een lineaire hypotheek is het precies andersom. Daar betaal je eerst hogere maandlasten, die met de jaren omlaag gaan.
Eerst lage maandlasten, of later lage maandlasten. Het klinkt allebei mooi. Toch is de lineaire hypotheek in z’n geheel goedkoper. Dat komt omdat je sneller aflost. Daardoor betaal je in totaal minder hypotheekrente. Bovendien wordt de hypotheekrenteaftrek afgebouwd.
Is je salaris nu nog niet zo hoog , maar verwacht je dat dit omhoog gaat? Veel starters kiezen daarom voor een annuïteitenhypotheek. Maar denk je dat je inkomen over 10 of 20 jaar (veel) minder is? In dat geval zou de lineaire hypotheek beter passen. Welke vorm je ook kiest, het moet passen bij je financiële situatie én bij je verwachtingen van de toekomst. Laat je daarom altijd goed adviseren!
