De laatste jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Veel mensen hebben dan ook overwaarde op hun huis. Misschien jij ook wel. Maar wat kun je daar eigenlijk mee? Wij leggen het je uit.
Overwaarde houdt in dat je huis meer waard is dan je huidige hypotheek. Dan houd je een bedrag over, als je je huis zou verkopen. Maar ook als je niet wilt verhuizen, heb je iets aan de overwaarde op je huis.
€ 250.000 overwaarde op je huis
Je hebt overwaarde op je huis als de huidige woningwaarde hoger is dan je openstaande hypotheekschuld. Een voorbeeld:
Toen je je huis kocht, was-ie drie ton waard. En sloot je een hypotheek af van € 300.000. Stel je huis is op dit moment € 400.000 waard. Inmiddels heb je ook al flink afgelost, waardoor je hypotheek nu nog € 150.000 is. Dan heb je (€ 400.000 – € 150.000 =) € 250.000 overwaarde op je huis.
Wat is een negatieve overwaarde?
Overwaarde kan ook negatief zijn. In dat geval is je huis minder waard dan de openstaande hypotheekschuld. Dat noem je een restschuld. Of je zegt dat het huis onder water staat. Bijvoorbeeld:
Stel je huis is € 300.000 waard. En je hypotheek is op dit moment € 350.000. Dan is je negatieve overwaarde (€ 300.000 – € 350.000 =) – € 50.000. Als je je huis op dat moment zou verkopen, blijf je zitten met een restschuld van € 50.000.
Hoe kun je de overwaarde op je huis opnemen?
Als je je huis (met overwaarde) verkoopt, komt de overwaarde vanzelf vrij. Met dat bedrag mag je doen wat je wilt. Houd wel rekening met de bijleenregeling. Hier lees je daar meer over.
Geen verhuisplannen? Dan maak je je overwaarde vrij via je hypotheekverstrekker. Dat zit zo:
Overwaarde opnemen houdt in dat je opnieuw geld leent bij een hypotheekverstrekker. Je kunt bijvoorbeeld je huidige hypotheek verhogen, je hypotheek oversluiten naar een hogere hypotheek of een tweede hypotheek of opeethypotheek afsluiten.
Als je je huis niet verkoopt, komt je overwaarde dus vrij in de vorm van een lening. En die lening (inclusief hypotheekrente) moet je ook weer terugbetalen. Het is dus niet zo dat je je overwaarde zomaar even kunt pinnen. Of dat de bank je een zak met geld geeft.
In principe mag je 100% van je woningwaarde lenen. Tenzij je gaat verduurzamen, dan mag je 106% lenen. Ook voor een verbouwing kun je soms wat meer lenen.
Wat kun je doen met je overwaarde?
Als je je overwaarde opneemt, mag je zelf weten wat je met dat geld doet. Wel moet je hypotheekverstrekker akkoord gaan, natuurlijk. We splitsen het even op in twee situaties:
- Je wilt in je eigen huis blijven wonen
- Je wilt (best wel) verhuizen
Mogelijkheden wanneer je in je huis wilt blijven wonen
Overwaarde gebruiken voor een verbouwing
Veel mensen zetten (een deel) van hun overwaarde in voor een verbouwing. Bijvoorbeeld voor het verduurzamen van het huis. Als je het geld gebruikt om je huis te verbeteren, mag je de hypotheekrente aftrekken.
Overwaarde gebruiken voor consumptie
Overwaarde kun je (deels) opnemen om ermee te doen wat jij wilt. Bijvoorbeeld voor een tweede huis, een auto, schulden aflossen of een kind helpen met het kopen van een eigen huis. Niet alle hypotheekverstrekkers werken hieraan mee. Ook is de hypotheekrente niet aftrekbaar als je je overwaarde niet gebruikt voor het verbeteren of verbouwen van je woning.
Overwaarde gebruiken voor pensioen
Als je eerder wilt stoppen met werken of een extra pensioenpotje wilt, kun je soms je overwaarde daarvoor gebruiken. Dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Ook moet je de maandlasten van je hogere hypotheek kunnen betalen met je (lagere) inkomen.
Mogelijkheden wanneer je (best wel) wilt verhuizen
Wanneer je je huis met overwaarde verkoopt, blijft er geld over. Dat geld komt op je bankrekening, en daar mag je mee doen wat je wilt.
Koop je een nieuw huis? Dan komt overwaarde goed van pas. Bijvoorbeeld voor het verbouwen van je nieuwe huis, het krijgen van een lagere hypotheek of voor het betalen van de kosten koper.
Denk wel aan de bijleenregeling. Die regeling is bedacht omdat de overheid graag wil dat jij je overwaarde weer in een nieuw huis stopt. Als je dat niet doet, heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Niks doen met je overwaarde is ook een optie
Er zijn heel wat mogelijkheden wanneer je overwaarde op je huis hebt. Maar blijven zitten en niets doen met die overwaarde is natuurlijk ook een optie. Check dan wel even of je recht hebt op verlaging op je hypotheekrente. Dat zit zo:
Als je huis meer waard wordt, is het risico voor je hypotheekverstrekker lager. Want je hypotheekschuld is kleiner geworden ten opzichte van de waarde van je huis. Dan krijg je misschien rentekorting. Hoe dat werkt, lees je hier.
Betaal ik belasting over het opnemen van mijn overwaarde?
Als je je overwaarde gebruikt voor een volgend huis of voor een verbouwing/verbetering van je huis, betaal je geen belasting over de overwaarde op je huis. Wel het kan zijn dat sommige belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en het eigenwoningforfait omhooggaan.
Dat komt omdat die belastingen gebaseerd zijn op de WOZ-waarde van je huis. En als je huis meer waard wordt, stijgt je WOZ-waarde.
Overwaarde is niet belastingvrij als je het geld laat uitbetalen voor iets anders. Dan valt de overwaarde onder je vermogen, zoals spaargeld en beleggingen. En daar betaal je vermogensbelasting over.
Is het slim om je overwaarde op te nemen?
Overwaarde is geld dat in je huis zit. Dat geld komt vrij als je je huis verkoopt. Of via een tweede of hogere hypotheek. Als je een extra hypotheek neemt, gaan je maandlasten omhoog. Want die hogere hypotheek moet je aflossen en je betaalt elke maand hypotheekrente.
Die hogere maandlasten moet je wel kunnen betalen. Ook kan de waarde van je huis dalen. Als je dan 100% van je overwaarde hebt opgenomen, loop je het risico op een restschuld.
Of en hoeveel overwaarde opnemen een goed idee is, verschilt per situatie. Het hangt bijvoorbeeld af van je inkomen, hoeveel hypotheekrente je betaalt, wat je met je overwaarde wilt doen en eventuele verbouwplannen. Een hypotheekadviseur kan het voor jou uitrekenen.
Wil je jouw overwaarde niet opnemen, maar is hypotheekvrij worden je droom? Check dan snel de video hieronder waarin Kasper en Renée laten zien wat zij deden om hypotheekvrij te worden. Oh, en lees ook zeker ons e-book over dit onderwerp!
Tips nodig om snel(ler) hypotheekvrij te worden? Of voor een ander financieel doel? Volg ons dan snel op Instagram om geen enkele slimme geldtip meer te missen. Zien we je daar?