Bijna iedereen met een koophuis heeft tegenwoordig overwaarde. Kun je van die overwaarde een vakantiehuis kopen? Hoe zit dat? We zochten het voor je uit.

Als jij een paar jaar geleden een leuk huisje kocht voor €250.000, kan dat nu zomaar een ton meer waard zijn. Als het niet meer is. We spreken dan van overwaarde.

Wat is overwaarde precies?

We vragen het aan hypotheekadviseur Edwin van Weenen van De Hypotheker: “Overwaarde is je taxatiewaarde min je hypotheekschuld. Is je huis 4 ton waard en heb je een hypotheek van 2 ton? Dan heb je dus 2 ton overwaarde.

Die overwaarde is door de snel stijgende huizenprijzen al snel een flink bedrag. Een ton of zelfs twee. Dat zijn bedragen die je niet zomaar bij elkaar spaart.” Dus rekenen we onszelf massaal rijk. Maar is dat wel terecht? Want wat kun je precies met die overwaarde?

Kun je de overwaarde opnemen?

In veel gevallen kun je overwaarde opnemen. Dat betekent dat je een deel van het verschil tussen de taxatiewaarde en de resterende hypotheek opneemt. Het voelt misschien wel zo, maar dat is dus NIET je eigen geld. Edwin: “Het betekent simpelweg dat je een extra hypotheek aangaat. Omdat je huis meer waard is geworden, heb je de ruimte om meer hypotheek aan te gaan.”

Stel, jouw huidige hypotheek is €250.000. De taxatiewaarde is €400.000. Je wilt €100.000 euro van je overwaarde opnemen. Dat betekent dat je totale hypotheek omhoog gaat van €250.000 naar €350.000. Dat kan alleen wanneer het ook past bij je inkomen en je de maandlasten dus kunt dragen.

Dit zijn de voorwaarden 

Maar: kun je met die overwaarde ook je droom van een vakantiewoning werkelijkheid maken? In veel gevallen kan dat, al zijn er voorwaarden.

“In principe ben je vrij om te doen wat je wilt met de overwaarde die je opneemt,” legt Edwin uit. “Of je er nu van op wereldreis gaat of die vakantiewoning koopt. Je noemt dit soort uitgaven consumptieve uitgaven. Wanneer je daarvoor hypotheek opneemt, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Bij de huidige lage rente is de impact daarvan meestal niet heel groot, maar toch goed om rekening mee te houden. Over de rest van je hypotheek behoud je natuurlijk wel gewoon hypotheekrenteaftrek als je die eerder wel kreeg.”

Bij consumptieve uitgaven willen niet alle hypotheekverstrekkers tot 100% van de huidige waarde van je huis gaan, weet Edwin: “Een max van 75% of 80% zie je vaak. Dat doet een hypotheekverstrekker om jou en zichzelf te beschermen. Als de woningprijzen weer wat dalen, sta je meteen onder water. En de overwaarde die je opnam is al uitgegeven.”

Ook wil de hypotheekverstrekker vaak dat je sneller aflost dan in 30 jaar. Als jij je vakantiehuis gaat verhuren en daar dus inkomsten uit ontvangt, willen ze die regel nog wel eens laten vallen. “Dan wordt de opname niet meer als volledig consumptief gezien. Het geld is namelijk niet weg, zoals wanneer je ervan op wereldreis zou gaan,” aldus Edwin.

Er zijn trouwens ook hypotheekverstrekkers die helemaal niet meewerken aan overwaarde opnemen om aan iets anders uit te geven, dan aan je eigen huis. 

Er komen ook kosten bij kijken 

De overwaarde die je opneemt krijg je gewoon op je rekening gestort. Daar komen wel wat kosten bij kijken, weet Edwin. “Bijvoorbeeld de kosten voor een taxatie van je huis, al snel €750. Je maakt bemiddelings- en advieskosten bij een hypotheekadviseur. En je moet in veel gevallen langs de notaris.”\

Stappenplan

Dus heb je overwaarde en droom je van een eigen recreatiewoning? Edwin van De Hypotheker heeft een stappenplan voor je.

Stap 1:

“Check hoe jouw hypotheekverstrekker staat tegenover overwaarde opnemen. Werken ze hier niet aan mee? Kijk dan eens of het oversluiten van je hypotheek een mogelijkheid is. Je betaalt dan wel een boete, maar je kunt wel direct gebruik maken van de actuele, lage rente. En dus (een deel) van je overwaarde opnemen. Ga hierover vooral eens praten met je hypotheekadviseur.”

Stap 2:

“Onderzoek of jouw salaris, of jullie salarissen, hoog genoeg zijn om de hogere hypotheek te dragen. Dit kun je ruwweg ontdekken in een tool die aangeeft hoeveel je maximaal aan hypotheek kunt krijgen.” Bijvoorbeeld deze tool van de Hypotheker.

Stap 3:

“Alles akkoord? Dan is het tijd om je huis te laten taxeren. Maar niet voordat je eerst een hypotheekadviseur hebt gesproken. Anders maak je wellicht onnodige kosten.”

Stap 4:

“Maak de boel rond samen met je hypotheekadviseur. Misschien kun je met een deel van je overwaarde wel je dromen waarheid laten worden. Maar onthoud wel: geld lenen kost geld en wat je leent moet ooit terug betaald worden.”

Hier lees je meer over je overwaarde (deels) opnemen. Bijvoorbeeld ook over overwaarde opnemen voor je kinderen of voor een verbouwing.

Dit artikel is een samenwerking met De Hypotheker. De inhoud is 100% PorteRenee.