Je hypotheek oversluiten kan geld opleveren. Hoe dan? En wat houdt oversluiten precies in? Wij gaan het je uitleggen.
Als je je hypotheek oversluit, stap je over naar een nieuwe hypotheek met meestal een lagere hypotheekrente. En een lagere rente zorgt voor lagere maandlasten. Dat klinkt fijn. Toch zijn er wel een paar dingen waar je op moet letten.
Wat is een hypotheek oversluiten?
Een hypotheek oversluiten houdt in dat je een nieuwe hypotheek afsluit, waarmee je je huidige hypotheek in één keer aflost. Dan ben je van je oude hypotheekschuld af. En krijg je de voorwaarden en hypotheekrente die bij je nieuwe hypotheek horen.
Je hypotheek oversluiten kan bij je huidige hypotheekverstrekker. Of je stapt over naar een andere hypotheekverstrekker.
Waarom zou je je hypotheek oversluiten?
Als je een hypotheek afsluit, maak je allerlei afspraken. Onder andere over de hypotheekrente, die je elke maand moet betalen. Je spreekt bijvoorbeeld af dat je twintig jaar lang 4% rente betaalt.
Nu kan het zijn dat de actuele hypotheekrente lager is dan de rente die jij hebt afgesproken. De hypotheekrente voor een nieuwe hypotheek is bijvoorbeeld 2%. Terwijl jij 4% betaalt.
Jij betaalt liever 2% rente dan 4%. Dan kun je dus je hypotheek oversluiten, zodat jij die lagere hypotheekrente gaat betalen.
Meer dan alleen een lagere hypotheekrente
Als je je hypotheek oversluit, kun je meer aan je hypotheek veranderen dan alleen de rente. Je kunt ook je hypotheekvorm en/of hypotheekvoorwaarden wijzigen, als deze niet meer zo goed bij je passen.
Bijvoorbeeld omdat je persoonlijke situatie verandert. Denk aan een scheiding of het overlijden van een partner. Misschien wil je overstappen naar een hypotheek met NHG (= Nationale Hypotheek Garantie). Of je wilt de overwaarde op je huis opnemen.
Kan ik zomaar mijn hypotheek oversluiten?
De afspraken die jij met je hypotheekverstrekker maakt, staan vast. Daar kom je niet zomaar van af. Daarom kun je ook niet zomaar je hypotheek oversluiten. Dat heeft te maken met je rentevaste periode.
De rentevaste periode is de periode waarin je hypotheekrente vaststaat. Je hebt bijvoorbeeld afgesproken dat je tien jaar lang 3% rente betaalt. Die tien jaar is je rentevaste periode.
Wil je je hypotheek oversluiten? Dat kan aan het einde van de rentevaste periode. Of tijdens de rentevaste periode.
Hypotheek oversluiten tijdens rentevaste periode
Als je tijdens je rentevaste periode je hypotheek oversluit, los je je huidige hypotheek eerder af dan is afgesproken. Daar is je hypotheekverstrekker niet zo blij mee, want zo loopt-ie rente-inkomsten mis.
Stel jij zou tien jaar lang 3% rente betalen. En je sluit je hypotheek na acht jaar over, dan loopt je hypotheekverstrekker twee jaar 3% rente mis.
Om dat te compenseren, betaal je een boete als je je hypotheek vóór het einde van je rentevaste periode oversluit. De hypotheekverstrekker kijkt dan naar het verschil tussen de rente die jij betaalt en de actuele hypotheekrente. En hoelang jouw rentevaste periode nog loopt.
Voorbeeld: boete oversluiten tijdens rentevaste periode
Stel je hebt een hypotheek van € 200.000. De rentevaste periode loopt over twee jaar af. Ieder jaar mag je 10% van je oorspronkelijke hypotheekbedrag extra aflossen, zonder boete.
Nu betaal je 5% hypotheekrente. De actuele rente is 1,5%. Dan gaat de som als volgt:
- Eerst mag je 10% boetevrij aflossen. Dus van die € 200.000 gaat al € 20.000 af waarover je geen boete betaalt. Er blijft € 180.000 over.
- Het renteverschil tussen jouw rente (5%) en de actuele rente (1,5%) is 3,5% per jaar. Als de rentevaste periode nog twee jaar loopt, loopt de bank 3,5% x 2 jaar = 7% mis.
- De boete is dan (ongeveer) 7% van € 180.000 = € 12.600.
- Inflatie zal hier dan nog een klein verschil in kunnen maken.
Hypotheek oversluiten na rentevaste periode
Als je rentevaste periode afloopt, vervalt je renteafspraak. Dan kun je weer een nieuwe rentevaste periode afspreken. Je hypotheekverstrekker zal je een renteaanbod doen. Dat aanbod kun je accepteren. Maar dat hoeft niet.
Na een rentevaste periode mag je je hypotheek oversluiten, zonder een boete te betalen.
Wat kost een hypotheek oversluiten?
Je hypotheek oversluiten is niet gratis. Soms betaal je een boete, zoals je hierboven kunt lezen. Daarnaast zijn er bijkomende kosten:
Vaak moet je je huis laten taxeren voor een nieuwe hypotheek. Dan betaal je taxatiekosten. Voor een nieuwe hypotheekakte en de financiële afhandeling moet je even langs de notaris. En dan betaal je dus notariskosten. Denk verder aan aansluitkosten voor je nieuwe hypotheek en kosten voor je hypotheekadviseur.
Of en hoeveel kosten je betaalt, hangt af van je situatie. Bijvoorbeeld of je overstapt naar een andere hypotheekverstrekker of dat je bij je huidige hypotheekverstrekker blijft.
Extra tip: oversluitkosten zijn aftrekbaar voor de belasting. Zo krijg je een deel van de kosten terug. Hier vind je een overzicht.
Wel of niet je hypotheek oversluiten?
Omdat je bijkomende kosten en soms een oversluitboete betaalt, is oversluiten niet voor iedereen interessant. Soms zijn de kosten gewoon te hoog in vergelijking met de besparing van het oversluiten.
Of het de moeite waard is, hangt af van de hypotheek die je nu hebt, de actuele hypotheekrente, je persoonlijke situatie en jouw plannen voor de toekomst. Bijvoorbeeld als je erover denkt te gaan verhuizen.
Het verschilt dus echt per hypotheek of en hoeveel voordeel je kunt krijgen door je hypotheek over te sluiten. Een hypotheekadviseur kan dat voor jou uitrekenen.
En denk je nou misschien: leuk, een hypotheek oversluiten, maar ik heb nog helemaal geen huis? Dan heeft Renée hieronder een heel handige tip voor je. En vond je dit nou ook zo’n goed advies? Kom ons volgen op Instagram voor nóg meer geldtips!
