Als je een hypotheek afsluit, krijg je te maken met allerlei kosten. Een deel daarvan krijg je via de Belastingdienst weer terug. Maar hoe zit dat precies?
Een huis kopen kost veel geld. Meer dan alleen de koopprijs. Aan je hypotheekadviseur betaal je bijvoorbeeld advieskosten. En een notaris werkt ook niet gratis. Een deel van die kosten zijn fiscaal aftrekbaar.
Wat betekent fiscaal aftrekbaar?
Over je inkomen betaal je inkomstenbelasting. Van je belastbaar inkomen mag je sommige kosten aftrekken. Dan valt je inkomen lager uit, waardoor je minder belasting betaalt. Kosten die je van je inkomen mag aftrekken, noem je fiscaal aftrekbaar.
Goed om te weten: als je een eigen huis hebt, telt de Belastingdienst ook een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen op. Die bijtelling heet het eigenwoningforfait. Hier lees je daar meer over.
Wat zijn hypotheekkosten?
Hypotheekkosten zijn kosten die te maken hebben met je hypotheek. Zoals de maandelijkse hypotheekrente. Andere hypotheekkosten zijn eenmalig. Bijvoorbeeld voor het afsluiten van je hypotheek. Of voor een hypotheekofferte, een hypotheek met NHG (= Nationale Hypotheek Garantie) en de notaris. Maar ook de overdrachtsbelasting, taxatiekosten, bouwkundige keuring en makelaarskosten.
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis van maximaal € 510.000 (in 2024)? Dan betaal je in veel gevallen overigens geen overdrachtsbelasting.
Al deze kosten komen bovenop de koopprijs en noem je ‘kosten koper’ (afgekort k.k.). Houd rekening met ongeveer 4 tot 6% van het aankoopbedrag.
Waarborgsom
Naast bovenstaande kosten moet je ook een waarborgsom betalen. Die bedraagt 10% van de uiteindelijke koopprijs en dient om de verkoper meer zekerheid te geven dat je de woning ook echt gaat kopen. Koop je een huis voor € 450.000, dan is de waarborgsom € 45.000. Dit bedrag kun je zelf betalen, maar je kunt hiervoor ook een bankgarantie bij de bank afsluiten (tegen zo’n 1% van het garantiebedrag).
Krijg je de financiering uiteindelijk niet rond? Dan kan de verkoper aanspraak maken op de waarborgsom. Heb je een bankgarantie, dan betaalt de bank die voor je. Maar dan heb je wel een schuld bij de bank.
Welke hypotheekkosten zijn aftrekbaar?
Alle kosten die je maakt voor het afsluiten of oversluiten van je hypotheek zijn aftrekbaar. Dat zijn:
- Hypotheekrente, maar alleen als je aan de voorwaarden voldoet
- Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur
- Taxatiekosten voor het krijgen van je hypotheek
- Notariskosten en kadastrale rechten voor je hypotheekakte
- Kosten voor een NHG
- Kosten voor het verlengen van je hypotheekofferte
- Boeterente (als je je hypotheek wilt oversluiten)
- Bouwrente (ná het tekenen van je koopcontract en vóór het tekenen bij de notaris)
- Kosten voor een nieuwbouwdepot, verbouwingslening of verbouwingsdepot
Welke hypotheekkosten zijn niet aftrekbaar?
Kosten die je maakt voor de aankoop van het huis zijn niet aftrekbaar. Dat zijn:
- Bemiddelingskosten voor de aankoop, zoals makelaarskosten
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten en kadastrale rechten voor je koopakte (kosten voor je hypotheekakte zijn wel aftrekbaar)
- Kosten voor bouwkundig onderzoek
- Bouwrente vóór het tekenen van je koopcontract
- Kosten voor het onderhoud en verbouwen van je huis
- Aflossing op je hypotheek
- Rente en kosten die door de bijleenregeling niet onder je hypotheek vallen
- Rente op een lening die je gebruikt om de aftrekbare rente van een andere lening te betalen, zoals een boeterente (tenzij afgesloten vóór 1 januari 2001)
- Kosten voor bankgarantie
Op de website van de Belastingdienst kun je nog eens nalezen welke kosten voor een eigen woning wel en niet aftrekbaar zijn.
Hoe trek je hypotheekkosten af?
Hypotheekkosten die fiscaal aftrekbaar zijn, geef je op bij je jaarlijkse belastingaangifte. De hypotheekrente kun je elk jaar invullen. Andere, eenmalige hypotheekkosten trek je in één keer af, in het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt.
Dus als je in 2024 een huis koopt en in dit jaar allerlei kosten daarvoor maakt, geef je die op in je belastingaangifte over 2024. Die aangifte doe je in 2025. Hoeveel kosten je terugkrijgt, hangt af van je persoonlijke situatie. Op de website van de Belastingdienst kun je een proefberekening maken. Zo weet je wat je ongeveer terugkrijgt, of moet betalen.
Wanneer krijg je de hypotheekkosten terug?
Als je je belastingaangifte hebt ingevuld, ontvang je na een tijdje je definitieve aanslag. Dan krijg je geld terug of je betaalt minder belasting. In principe is dit dus één keer per jaar.
Je kunt de hypotheekkosten ook maandelijks laten uitbetalen. Dan hoef je niet te wachten op je definitieve aanslag, maar geef je de kosten eerder op en krijg je dus ook eerder je geld terug. Dat kan met een voorlopige aanslag.
Houd er wel rekening mee dat een voorlopige aanslag een soort voorschot is. Pas na je definitieve aanslag weet je of je het goede bedrag hebt gekregen.
Trouwens, hoe zit dat eigenlijk met het kopen van een huis en het hebben van een studieschuld? In de video hieronder legt Renée het uit!
Volg ons op Instagram om geen enkele geldtip meer te missen. Elke week delen we de beste tips rondom onder meer besparen, sparen, verdienen en beleggen.
