Als je hypotheek is afgelost, komt de Belastingdienst aankloppen. Toch? Veel mensen denken dat, maar de waarheid steekt toch anders in elkaar.

Je eigen woonhuis (dus geen tweede huis of vakantiehuis) wordt door de Belastingdienst NIET gezien als vermogen. Ondanks dat mensen dat massaal denken, betaal je dus géén vermogensbelasting over het vermogen in je huis. Oftewel: het deel dat je hebt afgelost.

Hypotheekrenteaftrek

Te veel aflossen is jezelf in de vingers snijden, toch? Want dan krijg je ook minder hypotheekrenteaftrek. Onzin. Want de hypotheekrenteaftrek bedraagt altijd maar een deel van wat je zelf aan rente betaalt. Het grootste deel blijf je zelf betalen. Bovendien wordt de hypotheekrenteaftrek de komende jaren afgebouwd. Hier lees je daar meer over.

Dat betekent niet dat je helemaal geen belasting betaalt over je afgeloste huis. Om het goed uit te leggen, duiken we in een fenomeen waar je vast wel eens van hebt gehoord: het eigenwoningforfait. Dit is een belastingtechnische bijtelling voor mensen met een koophuis. Dat klinkt lastig. Hoe werkt het? En hoe zit het als je je hypotheek volledig hebt afgelost?

Zo werkt het eigenwoningforfait

Als je een eigen huis hebt, telt de Belastingdienst een bedrag bij je inkomen op. Dat bedrag is het eigenwoningforfait. En daar betaal je inkomstenbelasting over. Hoe hoog het eigenwoningforfait is, hangt af van de waarde van je huis. Hoe duurder je huis, hoe hoger die bijtelling.

Het gaat om je koophuis

Over je inkomen betaal je belasting. Dat inkomen is bijvoorbeeld je salaris. Maar de Belastingdienst ziet een eigen huis ook als een soort inkomen. En daar moet je belasting over betalen. Dat doe je met het eigenwoningforfait.

Niet iedereen krijgt hiermee te maken. Het eigenwoningforfait is bedoeld voor mensen met een koophuis dat hun hoofdverblijf is. Dus waar je zelf echt woont. Voor een huurwoning, tweede huis of vakantiehuis geldt het eigenwoningforfait bijvoorbeeld niet.

Hoeveel betaal je?

De Belastingdienst bepaalt hoe hoog het eigenwoningforfait is. Het is een vast percentage van de WOZ-waarde van je huis. In de tabel hieronder kun je zien welk tarief aan eigenwoningforfait jij in 2025 moet betalen. Voor de meeste huizen is dat 0,35%. Kijk maar:

Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait

De hypotheekrente die jij betaalt, mag je van je inkomen aftrekken. Het is een aftrekpost. Het eigenwoningforfait komt er juist bij. Hoe dat werkt, laten we zien met een voorbeeld:

Stel: je hebt een hypotheek van € 350.000. Hierover betaal je 4% rente per jaar. Dit jaar heb je € 14.000 aan rente betaald. De WOZ-waarde van je huis is € 400.000. Het eigenwoningforfait is dan € 400.000 x 0,35% = € 1.400. Dit wordt dus opgeteld bij je inkomen.

Je salaris is € 50.000 per jaar. Daar mag je de rente die je voor je hypotheek betaalde van aftrekken. Dan kom je uit op € 50.000 (salaris) – € 14.000 (hypotheekrente) = € 36.000. Zie je: je salaris wordt op papier lager, waardoor je juist weer minder belasting betaalt.

Het eigenwoningforfait tel je daar weer bij op: € 36.000 + € 1.400 = € 37.400. Over het bedrag van € 37.400 betaal je inkomstenbelasting (dan hebben we geen rekening gehouden met andere aftrekposten).

Hypotheek afgelost: toch betalen?

Als je geen of weinig hypotheek hebt, betaal je ook geen of weinig rente. Grote kans dat je eigenwoningforfait in dat geval hoger is dan je hypotheekrenteaftrek. Dan heb je recht op een extra aftrekpost. Dat staat in de Wet Hillen. En werkt zo:

Stel: je eigenwoningforfait is € 1.400 en je betaalt € 500 hypotheekrente per jaar. Dat is een verschil van € 1.400 – € 500 = € 900. Onder de Wet Hillen zou die € 900 helemaal komen te vervallen. En hoefde je daar geen belasting over te betalen. Cadeautje!

Maar deze regeling wordt afgebouwd. We maken even een som. Hoeveel zou je nu moeten betalen aan belastingen wanneer je in 2025 nog maar € 500 hypotheekrente per jaar betaalt, omdat je flink hebt afgelost op je hypotheek? Komt-ie:

Stel: je eigenwoningforfait is € 1.400 en je betaalt € 500 hypotheekrente. Trek dat van elkaar af en je komt uit op € 900, wat zou worden opgeteld bij je inkomsten. Maar dan komt de Wet Hillen – of wat er nog van over is – om de hoek kijken. Je krijgt een extra aftrekpost, namelijk € 900 x 0,7667 (het resterende percentage van de Wet Hillen in 2025) = € 690.

De overige € 210 (€ 900 – € 690) tel je bij je inkomen op, waarover je inkomstenbelasting betaalt. Afhankelijk van hoeveel je verdient, betaal je daar een belastingpercentage over tussen de 35,82 en 49,50%. Valt mee, dus.

Let op: deze regeling wordt dus afgebouwd, maar ook dan nog zijn de kosten van een afgelost huis te behappen. Zonder dit voordeel kom je in dit voorbeeld uit op een te betalen bedrag tussen de plusminus € 322 en € 445. Jammer, maar niet de immense bedragen die mensen vaak denken dat ze moeten betalen als ze eenmaal hypotheekvrij zijn.

Nou, knap dat je het einde van dit artikel hebt gehaald. Het is best ingewikkeld, dat vinden wij ook. Dus lees het vooral nog eens, of nog eens. Tot je het écht begrijpt.

Paniek! Ga je vanaf 2027 vermogensbelasting over je eigen koophuis betalen?! 💰 Gaat het echt van box 1 naar box 3? Wij zoeken het voor je uit in de video hieronder. En kom ons vooral op YouTube volgen voor nog meer interessante video’s!