Sta je op het punt om een huis te kopen? Of ga je verhuizen? Dan moet je een knoop doorhakken over je hypotheekvorm. Grote kans dat je kiest voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Wat is het verschil eigenlijk tussen die twee?
Annuïteiten of lineair: dat klinkt als droge kost. En ja, het is geen spannende Netflix-thriller waar je voor opblijft. Maar vergis je niet, het heeft wél grote impact op je portemonnee. Want de keuze tussen die twee bepaalt hoeveel je elke maand betaalt aan aflossing en hypotheekrente. Niet alleen nu, maar ook over vijf, tien of twintig jaar.
Verschil in maandbedrag
In beide gevallen leen je een flink bedrag om een huis te kopen. En in de loop van dertig jaar los je dat geleende bedrag (hopelijk) helemaal af. Ondertussen betaal je ook nog hypotheekrente over het bedrag dat je nog niet hebt afgelost. Die rente kun je deels aftrekken bij je belastingaangifte.
Maar let op: de manier waarop je je hypotheek terugbetaalt verschilt per hypotheekvorm. Het maandbedrag (= aflossing + rente) is bij een annuïteitenhypotheek namelijk anders opgebouwd dan bij een lineaire hypotheek. En dat heeft invloed op je maandlasten én het totaalbedrag dat je uiteindelijk betaalt.
Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan je bank. Dit maandbedrag bestaat uit twee delen: aflossing en rente. En dit noem je een annuïteit.
In het begin bestaat deze annuïteit vooral uit rente en los je maar een klein beetje af. Waarom? Omdat je schuld eerst nog hoog is en daarover betaal je veel rente. Maar dit verandert. Naarmate je aflost, daalt je hypotheekschuld en hoef je dus minder rente te betalen. Het rentedeel wordt zo kleiner, waardoor je meer kunt aflossen. En na een tijdje bestaat je maandbedrag vooral uit aflossing.
Goed om te weten: je krijgt in het begin een flinke hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zijn je netto maandlasten relatief laag. Maar dat feest is tijdelijk. Want hoe minder rente je betaalt, hoe minder je kunt aftrekken. Het gevolg? Je netto maandlasten stijgen.
Hoe werkt een lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek betaal je geen vast maandbedrag, maar je lost elke maand een vast bedrag op je hypotheek af. Stel: je betaalt je hypotheek in dertig jaar (= 360 maanden) helemaal terug. Dan los je elke maand precies 1/360e deel van je hypotheek af. Lekker overzichtelijk.
Daar komt de rente wél nog bovenop. En omdat je schuld aan het begin het hoogst is, betaal je in de eerste maanden ook de meeste rente. Het resultaat? Je maandlasten zijn eerst (heel) hoog.
Toch is het niet alleen maar slikken. Want elke maand dat je een stukje aflost, daalt je hypotheekschuld. En over een lagere schuld betaal je minder rente. Daardoor dalen je maandlasten langzaam maar zeker.
Een rekenvoorbeeld
Stel: je leent € 350.000 tegen een rente van 3%. En de looptijd van je hypotheek is 30 jaar. Dat zijn 360 maanden.
Annuïteitenhypotheek:
Je betaalt elke maand hetzelfde maandbedrag (= € 1.475,61). Maar hoeveel je aan rente en aflossing betaalt, is elke maand anders. Kijk maar:
- Maand 1 = € 600,61 aflossing + € 875 rente = € 1.475,61
- Maand 2 = € 602,12 aflossing + € 873,50 rente = € 1.475,61
- Maand 50 = € 678,78 aflossing + € 796,83 rente = € 1.475,61
- Maand 100= € 769,04 aflossing + € 706,57 rente = € 1.475,61
- Maand 360 = € 1.471,93 aflossing + € 3,68 rente = € 1.475,61
Dus: bruto betaal je elke maand hetzelfde, maar omdat de hypotheekrente daalt, daalt ook je belastingvoordeel. En hierdoor stijgen je netto maandlasten.
Lineaire hypotheek:
Elke maand los je 1/360e van je hypotheek af. Dat is in ons voorbeeld € 972,22. Bij elke aflossing daalt je hypotheekschuld, waardoor je minder rente betaalt. Dus dalen je maandlasten:
- Maand 1 = € 972,22 aflossing + € 875 rente = € 1.847,22
- Maand 2 = € 972,22 aflossing + € 872,57 rente = € 1.844,79
- Maand 50 = € 972,22 aflossing + € 872,57 rente = € 1.844,79
- Maand 100 = € 972,22 aflossing + € 755,90 rente = € 1.728,13
- Maand 360 = € 972,22 aflossing + € 2,43 rente = € 974,65
Je ziet het: je maandlasten dalen bij een lineaire hypotheek.
Wat past bij jou: lineaire of annuïteitenhypotheek?
Kies je voor lage maandlasten nu en later meer betalen? Of vind je het geen probleem om nu iets meer te betalen, in ruil voor lagere maandlasten op de lange termijn? Goed om te weten: een lineaire hypotheek is in haar geheel goedkoper. Dat komt omdat je sneller aflost. Daardoor betaal je in totaal minder hypotheekrente.
Maar wees ook realistisch. Verwacht je bijvoorbeeld dat je inkomen de komende jaren stijgt? Of denk je dat je inkomen later juist daalt (denk aan minder werken, eerder stoppen, een sabbatical)? Laat je altijd goed adviseren. Niet alleen over de cijfers, maar ook over wat bij je leven past.
Als je een huis gaat kopen (of gaat verhuizen) is spaargeld hebben ook handig. Maar hoeveel spaargeld is nou slim om als buffer altijd achter de hand te houden? Check de video hieronder!
