Je overwaarde verdampt: dit zijn de gevolgen voor jouw situatie

Huizenprijzen dalen. Zet die daling door, dan verdampt vroeg of laat ook je overwaarde. Hoe snel kan dat gaan? En wat betekent het praktisch voor jou?

Als eerst: wat betekent ‘overwaarde’ eigenlijk? Je hebt overwaarde als de verkoopprijs van je huis hoger is dan je openstaande hypotheekschuld. Stel, je huis is € 350.000 waard en je hypotheek is op dat moment nog € 200.000, dan heb je een overwaarde van € 150.000.

Dat komt bijvoorbeeld doordat je hebt verbouwd, waardoor je huis nu meer waard is. Of je hebt al flink afgelost op je hypotheek. Ook spelen de huizenprijzen mee.

Als de huizenprijzen stijgen, stijgt de marktwaarde van je huis. Stel, je huis is nu geen € 350.000 waard, maar € 400.000. Bij een hypotheekschuld van € 200.000 heb je in dat geval € 200.000 overwaarde in plaats van € 150.000.

Maar andersom kan ook. Gaan de huizenprijzen omlaag, dan daalt je overwaarde. Stel je huis is geen € 350.000 meer waard, maar nog maar € 300.000. En je hebt een hypotheek van € 200.000. Dan daalt je overwaarde van € 150.000 naar € 100.000. Zo is € 50.000 van je overwaarde verdampt.

Je huis kan zelfs onderwaarde hebben. Bijvoorbeeld als je huis nog maar € 150.000 waard is, terwijl je hypotheekschuld € 200.000 is. Dan staat je huis voor € 50.000 onder water. Als je huis onder water staat, loop je het risico op een restschuld, als je je huis wilt verkopen.

Huizenprijzen dalen, overwaarde verdampt

De piek van de woningmarkt was vorig jaar. Op dat hoogtepunt kostte een Nederlands huis gemiddeld € 448.000. Sinds een paar maanden dalen de huizenprijzen weer. De gemiddelde verkoopprijs was eind vorig jaar een stuk lager, namelijk € 407.000. Die dalende huizenprijzen hebben invloed op je overwaarde. Wat daar weer de gevolgen van zijn, hangt af van je situatie.

Situatie 1: Ik heb al een koophuis en wil er blijven wonen

Overwaarde is geld dat in je woning zit. Het staat niet op je bankrekening. Toch kun je het op verschillende manieren inzetten. Ook als je je huis niet wilt verkopen. Je kunt bijvoorbeeld rentekorting krijgen, waardoor je maandlasten dalen.

Of je maakt het geld vrij, door je hypotheek te verhogen of door middel van een verzilverhypotheek. Stel, je hebt nu € 200.000 hypotheek, terwijl je huis € 300.000 waard is. Dan heb je € 100.000 overwaarde. Je wilt € 50.000 gebruiken voor een verbouwing. Daarom verhoog je je hypotheek naar € 250.000.

Gaan de huizenprijzen omlaag, en jij hebt een (flink) deel van je overwaarde opgenomen? Dan staat je huis sneller onder water. Je hypotheek is dan hoger dan de waarde van je huis. Zolang je blijft wonen waar je woont, is er niks aan de hand. Maar zodra je weg wilt, heb je zo misschien een restschuld.

Ook verbouwen of verduurzamen kan lastiger worden als je overwaarde daalt. Je kunt dan minder geld uit je woning halen en hebt meer eigen geld nodig.

Situatie 2: Ik heb al een koophuis en wil naar een ander (koop)huis

Je overwaarde komt vrij als jij je huis (met overwaarde) verkoopt. Stel, je huis is € 300.000 waard en je hebt nog een hypotheekschuld van € 200.000. Dan hou je € 100.000 over. Die overwaarde kun je gebruiken voor een ander huis. Of besteden zoals je wilt.

Als je overwaarde daalt, blijft er minder geld over. Is de waarde van je huis flink gedaald, bijvoorbeeld naar € 200.000? En is je hypotheek ook € 200.000? Dan heb je geen overwaarde meer die je kunt gebruiken voor het kopen of verbouwen van een nieuw huis.

In het ergste geval blijf je zitten met een restschuld: je huis is in dat geval minder waard dan je hypotheekschuld. Stel, je hebt dankzij je overwaarde je hypotheek verhoogd naar € 250.000. Maar de waarde van je huis is flink gedaald, naar € 200.000. Verkoop je je huis, dan heb je een restschuld van € 50.000.

Situatie 3: Ik heb geen koophuis en wil er een kopen

Heb je geen eigen woning, dan kan je overwaarde niet verdampen. Want die heb je niet. Wel heb je te maken met een hogere hypotheekrente. De afgelopen jaren was de rente extreem laag. Hoge rentes zijn we niet meer gewend. Sinds begin vorig jaar vloog de hypotheekrente omhoog: van nauwelijks 1% naar zo’n 4%. Als je nu een hypotheek afsluit, betaal je dus meer rente dan een tijdje terug. Daar staat tegenover dat de huizenprijzen dalen.

Hoe snel verdampt je overwaarde?

Het bedrijf Calcasa rekende uit dat als de huizenprijzen elk jaar met die 3%dalen, het tot 2040 duurt voordat de gemiddelde overwaarde van € 175.000 is verdampt. Dalen de huizenprijzen met 5% per jaar, dan duurt dit tot 2033. Met een daling van 10% per jaar gaat het wat sneller: een overwaarde van € 175.000 is dan in 2028 helemaal verdampt. Ter vergelijking: in de huizencrisis tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen met zo’n 17%.

Weet wel, dit onderzoek gaat om gemiddeldes. Kocht je op de piek een huis, dan heb je waarschijnlijk geen overwaarde van € 175.000. Maar woon je al lang in een woning, dan valt je overwaarde misschien juist hoger uit. Kortom: geen paniek. In de meeste situaties hoeft een dalende huizenprijs geen problemen op te leveren. En je overwaarde is écht niet zomaar verdampt.

In dit artikel kunnen affiliate-links staan.

Over PorteRenee

PorteRenee is het grootste Nederlandse platform over personal finance. Van sparen tot besparen en van beleggen tot verzekeren. PorteRenee voorziet elke maand miljoenen Nederlanders van tips, tricks, informatie en inspiratie over alles wat met geld te maken heeft.

Deel dit bericht:

WhatsApp
Facebook
LinkedIn
Pinterest

Volg ons ook op Instagram voor meer inspiratie, tips en tricks!

Bekend van

Ontvang vanaf maandag GRATIS 7-daagse challenge ‘Voorjaarsschoonmaak’