Huizenprijzen waren lange tijd heel hoog. Nu dalen ze. De Nederlandse huizenmarkt is kwetsbaarder dan die in veel andere landen. We leggen uit waarom dat zo is. En wat dat betekent voor jou.
Een eigen koophuis. Een droom van velen. Maar het is ook een risico. Huizenprijzen stijgen en dalen en daar kun je ook de nadelen van ondervinden. Een huis kopen werkt in Nederland net wat anders dan in andere landen. We lenen vooral meer.
Kampioen in hypotheekschuld
Volgens berekeningen van De Nederlandsche Bank (DNB) heeft 69% van de Nederlanders een eigen huis. Daarvan is 60% betaald met een hypotheek. Dat is veel. Zeker als we het vergelijken met de rest van Europa. Van alle huizenbezitters in Europa heeft 25% een hypotheek. In Duitsland heeft bijvoorbeeld 26% van de huizenbezitters een hypotheek. En in Italië is het maar 14%. Wel hebben daar minder mensen een eigen huis.
Ook zijn we koploper in netjes terugbetalen. Slechts 1,2% van de Nederlandse leningen (inclusief hypotheken) heeft een flinke betalingsachterstand. Daarmee zitten we ruim onder het EU-gemiddelde van 2,6%. Griekenland staat bovenaan. Daar heeft bijna een kwart van alle mensen met een lening (24,1%) een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen.
Hoeveel mogen we lenen?
Een huis kopen doen we in Nederland dus bijna altijd met een hypotheek. De totale Nederlandse hypotheekschuld stond eind vorig jaar op ruim € 800 miljard. De gemiddelde hypotheek was toen € 298.000. Een jaar eerder was dat € 336.000. Daarmee hebben we een hogere hypotheekschuld dan andere landen. Hoe kan dat?
In Nederland mag je 100% van de waarde van je huis lenen. Dat is meer dan in andere landen, waar dat vaak maar 90% of minder is. In de meeste andere landen moet je flink wat eigen geld inleggen. Bijvoorbeeld 10, 20 of zelfs 30%.
Ook telt je inkomen mee. Iemand met een hoog salaris kan een hogere hypotheek krijgen dan iemand met een laag salaris. Vergelijken we dat met andere landen, dan zijn in Nederland de leennormen soepeler. Tel daar een relatief lage rente en belastingvoordelen bij op – zoals de hypotheekrenteaftrek – en we zijn in ons land kampioen hypotheken.
Risico’s voor jou en mij
Het is natuurlijk fijn als jij je droomhuis kunt kopen met hulp van de bank. Toch heeft die hoge hypotheekschuld risico’s. Maximaal lenen betekent elke maand een flink bedrag terugbetalen. Dan blijft er weinig geld over voor financiële tegenvallers. Bijvoorbeeld als de auto kapot gaat. Of als er iets verandert. Denk aan duurdere boodschappen door de inflatie, een gasprijs die door het dak gaat of als je ineens minder gaat verdienen. Kun je dan nog je hypotheeklasten betalen? Zo kan een kleine verandering zorgen voor grote problemen.
Kun jij je maandlasten net aan betalen, dan blijft er minder geld over voor andere dingen. Je gaat bezuinigen en geeft minder geld uit. Doen heel veel mensen dat? Dan heeft dat invloed op de hele economie. Dit noemen we een dalende consumptie. En dat zorgt voor een kettingreactie: omdat we minder kopen, hoeven bedrijven minder te produceren, wat leidt tot een lagere economische groei en meer werkloosheid. Raak jij je baan kwijt? Dan heeft dat weer gevolgen voor je hypotheeklasten, zoals je hierboven las.
Waarom zijn de huizenprijzen kwetsbaar?
Omdat je in Nederland een hypotheek kan afsluiten tot 100% van de waarde van je huis, staat een Nederlands huis sneller onder water.
Dat zit zo: als de huizenprijzen dalen, levert een huis minder op. De verkoopwaarde gaat omlaag. Maar een hypotheekschuld daalt niet mee. Stel, de verkoopwaarde van je huis is € 350.000. En je moet nog € 400.000 hypotheek afbetalen. Dan staat je huis voor € 50.000 onder water. Oftewel: je hypotheekschuld is hoger dan de verkoopwaarde van je huis. Wil of moet je verhuizen, dan blijf je zitten met een restschuld.
Zodra de huizenprijzen dalen, maken mensen zich zorgen over hun hypotheek en waarde van hun huis. Dat zien economen terug in de cijfers. Mensen gaan bezuinigen en minder uitgeven. En dat zorgt weer voor die kettingreactie.
Maar andersom kan ook
Gaan de huizenprijzen omhoog, dan wordt je huis meer waard. En heb je overwaarde op je woning. Dan mag je je hypotheek verhogen, oftewel meer lenen. Zo heb je meer geld om uit te geven, wat weer goed is voor de economie. Want als we met z’n allen meer kopen, gaan bedrijven meer produceren. Dat zorgt voor economische groei en lage werkloosheid. En bij een lage werkloosheid gaan de inkomens – in theorie – omhoog, waardoor we weer meer kunnen lenen. En zo blijft die hypotheekschuld verder groeien.
Omdat we in Nederland zoveel mogen lenen, is de Nederlandse huizenmarkt gevoeliger. Onze huizenprijzen schommelen sterker dan in andere landen. Daarom wil de Nederlandsche Bank (DNB) strengere regels. Bijvoorbeeld dat je in plaats van 100%, nog maar 90% mag lenen. En een hoop betaalbare huurwoningen erbij, zou ook wel goed van pas komen.
