De woningmarkt koelt af. Je huis binnen een paar dagen verkopen lijkt verleden tijd. En ook de huizenprijzen dalen in. Hoe zit dat? En hoe erg wordt het?
Het zal je niet zijn ontgaan: de huizenprijzen gingen in rap tempo omhoog de afgelopen jaren. Het kon niet op. Huizen werden in een mum van tijd verkocht en een groot bedrag overbieden werd normaal. Maar sinds een paar maanden gaat het de andere kant op. Voor het eerst sinds 2013 dalen de huizenprijzen dalen weer.
Flashback naar de huizencrisis
Zo’n 15 jaar geleden (in 2008) brak de kredietcrisis uit in de Verenigde Staten. Die financiële crisis waaide over naar Nederland. Dit zorgde ervoor dat onze huizenprijzen in de periode 2008 tot en met 2013 flink zakten. Deze periode kreeg daarom de naam ‘huizencrisis’. Die dip zie je hieronder.
Na 2013 zaten de huizenprijzen weer in de lift. En die stijgende trend hield aan. Zeker in de grote steden en in de randstad is de huizenmarkt behoorlijk oververhit. Prijsstijgingen van 10, 15 of zelfs 20% zijn niet ongewoon. Maar dat verandert dus.
Op het hoogtepunt kwam de gemiddelde huizenprijs volgens het CBS uit op € 446.263. Dat was in augustus 2022. Sinds die tijd dalen de huizenprijzen iets. Zo kwam in november 2022 de gemiddelde verkoopprijs uit op € 423.124. Dat is € 23.139 minder, – 5,2%.
Kwestie van vraag en aanbod
Ik wil graag een huis kopen. Dalende huizenprijzen vind ik dus niet zo erg. Maar als je net een huis hebt gekocht, denk je daar misschien anders over. En krijg je al kriebels bij het idee van een nieuwe huizencrisis, waarin huizen onder water komen te staan. Misschien blijf je wel zitten met een restschuld.
Toch zal het volgens experts niet zo’n vaart lopen. De omstandigheden zijn nu heel anders dan in de periode 2008 tot 2013. Dat komt als eerste door het woningtekort. Dat wil zeggen, de vraag naar huizen is groter dan het aanbod. Niet iedereen die een huis wÃl kopen, kan dat ook. Door die grote vraag zijn woningen gewild. En blijft de prijs waarschijnlijk hoog.
Hypotheekrente en huizenprijzen
Ook speelt de rente mee. Hoeveel geld je kunt lenen voor het kopen van een huis, noemen we financieringsruimte. En die financieringsruimte hangt samen met de hypotheekrente. Dat zit zo:
Bij een lage rente is geld lenen voor een huis goedkoper. Omdat hypotheekverstrekkers kijken naar je maandlasten kun je bij een lage rente dus meer geld lenen. Zo kun je bij een lagere hypotheekrente meer bieden op een huis. Misschien zelfs overbieden.
Als de hypotheekrente stijgt, kun je juist minder lenen. Omdat geld lenen duurder wordt en zo je maandlasten hoger uitvallen. Een voorbeeld: bij een rente van 1% kon je bijvoorbeeld € 250.000 lenen, maar bij 3% rente is dat € 200.000.
Lange tijd was de hypotheekrente historisch laag en konden we goedkoop geld lenen. Die extreem lage rente bleef de huizenprijzen omhoog duwen. De laatste tijd gaat de rente met stapjes omhoog. Dat heeft invloed op de huizenprijs. Als veel mensen minder kunnen betalen voor een huis, dan zal de huizenprijs – in theorie – omlaag moeten. Ook dat is weer een kwestie van vraag en aanbod.
Wat zijn de voorspellingen?
Kijken we naar de geschiedenis, dan zien we een grafiek met golvende bewegingen. Dat wil zeggen, huizenprijzen veranderen continu. Het is geen statisch cijfer. Soms gaan de prijzen omlaag, dan weer omhoog. Maar kijken we naar het grote plaatje, dan zien we een lijn die met ups en downs langzaam omhoog gaat.
Zo kostte een huis in 1995 gemiddeld € 93.750. In 2000 betaalde je zo’n € 172.050 voor een huis. Vijf jaar later werd dat € 222.706. De gemiddelde verkoopprijs lag in 2010 op € 239.530. En in 2015 was dat iets minder, namelijk € 230.194. In 2020 was de gemiddelde huizenprijs € 334.488. En eind 2022 € 423.124.
Daarom is de verwachting dat de huizenprijzen wel verder dalen, maar geen duikvlucht nemen. Zo voorspelt De Nederlandsche Bank (DNB) dat de huizenprijzen in 2023 met 3,1% en in 2024 met 3,3% dalen. Rabobank denkt aan een daling van 3% in 2023 en 1,5% in 2024. ABN Amro en ING zijn wat voorzichtiger en verwachten een daling van 2,5%.
Verder dalen? Gelijk blijven? Of juist weer stijgen? Niemand weet 100% zeker wat de huizenprijzen gaan doen. Het zijn voorspellingen. Allerlei zaken spelen mee, zoals hoeveel huizen er worden bijgebouwd, of de hypotheekrente verder stijgt en wat de status van de economie nu en straks is.
