Je wilt graag een eigen huis kopen, maar je hebt geen spaargeld. Wat zijn dan je opties?
Een huis kopen als starter. Tja, dat is best wel een dingetje… Want veel huizen om uit te kiezen zijn er nu niet. Zonder eigen geld sta je bovendien al 2 – 0 achter. Heb je dan eigenlijk nog wel opties?
Huis kopen & hypotheek: zo werkt dat
Een huis is duur, niemand heeft zomaar zo’n groot bedrag op z’n spaarrekening. Behalve de happy few natuurlijk. Dus ga je naar de bank om geld te lenen. Een lening voor een woning heet, zoals je weet, een hypotheek.
Het gaat natuurlijk om veel geld. Al snel een paar ton. De bank wil dit geld wel weer terug en daarom vraagt het om een onderpand. Het huis dat je met de hypotheek koopt, is dit onderpand. Pas als de hele lening is terugbetaald, is het huis echt van jou.
Elke maand los je een deel van de hypotheek af. Zo wordt het huis stukje voor stukje meer van jou. Daarnaast betaal je de bank rente. Hoe je de rente plus aflossing betaalt, verschilt per hypotheek. Er zijn twee soorten:
- De annuïtaire hypotheek
- De lineaire hypotheek
Wat het verschil is, lees je hier
Dit zijn de extra kosten
Bij de bank leen je dus geld om een huis te kopen. Onthoud deze drie bedragen:
- Taxatiewaarde = bepaalt de taxateur
- Vraagprijs = bepalen de verkopers
- Koopsom = wat jij uiteindelijk voor het huis betaalt
De taxatiewaarde, vraagprijs en koopsom hoeven niet gelijk te zijn. Je kunt meer betalen dan de vraagprijs. Of de verkopers vragen meer dan de woningwaarde.
Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, maar je hebt meer geld nodig. Je krijgt ook te maken met aankoopkosten, zoals kosten koper, advies- en bemiddelingskosten, bouwkundige keuring, makelaarskosten en taxatiekosten. Deze komen allemaal bovenop de koopsom. Gemiddeld is dit zo’n 6%. Deze extra kosten betaal je niet met je hypotheek, maar uit eigen zak.
Geen spaargeld, wel een huis kopen?
Het betalen van de extra kosten doe je dus zelf. Ook kun je eigen geld gebruiken om je maandlasten te verlagen. Omdat je zo een minder hoge hypotheek nodig hebt. Hierdoor is de kans groter dat je hypotheek wordt goedgekeurd en val je in een lagere risicoklasse.
Maar wat nu als je helemaal geen eigen geld hebt? Dan zijn er drie opties:
1. Hogere taxatiewaarde = soms hogere hypotheek
Wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen, hangt onder andere af van de waarde van het huis (= taxatiewaarde). Je mag maximaal 100% lenen.
Het kan zo zijn dat de taxatiewaarde hoger uitvalt dan de koopsom. Dan kun je soms de extra aankoopkosten meefinancieren. Dat zit zo:
Stel, jouw droomhuis staat te koop voor € 350.000. En jouw bod van € 355.000 wordt geaccepteerd. De extra kosten zijn € 10.000. Volgens de taxateur is het huis € 365.000 waard. Soms mag je dan toch € 365.000 lenen, waardoor je de extra kosten van je hypotheek kunt betalen.
Dit kan niet altijd, hoor. Dus laat je goed adviseren!
2. Gulle schenker = eigen geld zonder belasting
Een huis kopen onder de vraagprijs? Dat is in deze huizenmarkt net zoiets als zoeken naar de speld in een hooiberg. Een andere optie is daarom je ouders (of een andere gulle gever) lief aankijken. En vragen of zij je eigen geld willen schenken via de schenkingsvrijstelling.
Eén keer in je leven mogen je ouders (of iemand anders) je een groot bedrag schenken voor een huis. Zonder dat je daar belasting over betaalt. In 2021 is dit maximaal € 106.671. Dit geld mag je inbrengen als eigen geld. Het moet dan wel echt een schenking zijn. En geen lening. Want die lasten worden weer afgetrokken van je maximale hypotheek.
3. Extra lening = soms een optie
Gulle schenkers liggen (helaas) niet voor het oprapen. Gaat een belastingvrije schenking niet lukken? Dan heb je eigenlijk nog maar één optie. Een persoonlijke lening naast je hypotheek.
Dit is niet ideaal, want geld lenen kost altijd geld. Dat moedigen we zeker niet aan, maar het zou je kunnen helpen. Bijvoorbeeld als je maximale hypotheek hoger is dan wat je nodig hebt.
Stel, je kunt op basis van je inkomen een hypotheek van € 250.000 krijgen. Maar jouw droomhuis is € 200.000 waard. Je krijgt dan maximaal € 200.000 aan hypotheek. Je hebt dan wat financiële ruimte voor een extra lening.
Het hangt van je bank af of dit wel of niet lukt. Die extra lening wordt namelijk geregistreerd bij het BKR en op basis daarvan bepaalt de bank je maximale hypotheek. Bovendien accepteren lang niet alle banken dat je helemaal geen eigen geld hebt. Laat je ook hierover dus goed adviseren.
