Een huis kopen: het is een doel voor velen. Ook omdat je in je huurhuis toch vaak het gevoel hebt dat je je geld iedere maand weggooit. Maar is dat terecht? Kortom: moet je gaan huren of kopen? Renée zocht het voor je uit.
Ooit huurden Kasper en ik een huis vlakbij Rotterdam. We kwamen net terug uit het buitenland en moesten wat. Het was een dijkhuisje, vrijstaand. Steenkoud (hallo energielabel G) en alles kraakte, maar het was zo’n lief en schattig plekje. Wat wat minder schattig was, was de huurprijs. We betaalden – uit mijn hoofd – dik €1200 per maand. Online keek ik hoeveel huis ik voor dat maandbedrag kon kopen. Ik kan je zeggen: dat waren heel wat slaapkamers.
Die vergelijking maken veel mensen. De maandlasten van huren één op één vergelijken met die van een koophuis met hypotheek. En dan is de conclusie snel getrokken: kopen is op die manier bijna altijd veel voordeliger. De kosten zijn voor hetzelfde soort huis vaak lager (zeker nu met de lage rente) én je lost de boel ook nog eens af. Dus aan het einde van de rit is dat huis van jou. Niet zo gek dus dat iedereen graag een huis wil kopen. Een eigen plekje onder de zon. Waar je de muren ook nog eens in alle kleuren mag verven die jij mooi vindt. En waar je fotolijstjes op mag hangen, zonder dat een huurbaas boos wordt omdat je gaatjes in zijn witte muren hebt gemaakt.
Toch klopt het niet helemaal om huren en kopen op deze manier te vergelijken. Er zijn een paar dingen waar je rekening mee moet houden, wanneer je kiest tussen huren en kopen. Ik zet ze voor je op een rij.
1. Onderhoudskosten
Als er een raam lekt in je huurhuis, hoef je maar één ding te doen. Je huurbaas bellen. Die moet het dan laten fixen. Oké, de ene verhuurder is daar netter in dan de ander, maar in principe komt dat niet voor jouw rekening. Wanneer het huis echt van jou is, omdat je het hebt gekocht, is dat allemaal wel je eigen pakkie aan. Niet alleen moet je het zelf regelen, je moet het ook zelf betalen. Vereniging Eigen Huis deed onderzoek en concludeert dat onderhoud (afhankelijk natuurlijk van wat voor soort huis je hebt, de staat ervan en hoe oud het is) gemiddeld €300 per maand kost. Dat bedrag moet je dus minimaal wel meenemen in je berekening, als je wilt weten of huren of kopen voor jou het meest gunstig is. Op de website van Vereniging Eigen Huis kun je precies opzoeken op welke onderhoudskosten je ongeveer moet rekenen voor welk soort huis. Een klein nieuwbouwhuis vraagt nu eenmaal minder onderhoud dan een grote jaren ’30 woning. Check die tabel hier.
2. Belastingen
Bij een koophuis horen ook belastingen en dat zijn best flinke bedragen. Hoeveel dat is, hangt af van regels in jouw gemeente, van de waarde van je eigen huis, maar ook bijvoorbeeld van hoeveel mensen jouw huishouden heeft. Gemiddeld kun je rekenen op zo’n €700 per jaar. Dit is ook weer zo’n kostenpost die je mee moet rekenen, als je bepaalt of kopen voor jou the way to go is.
3. Kosten van kopen
Nog zo’n kostenpostje die komt kijken bij een huis kopen: de aankoopkosten. Voor starters komt vanaf 2021 de overdrachtsbelasting van 2% te vervallen. Dat scheelt. Maar vergeet ook de kosten van bijvoorbeeld de notaris en makelaar niet. Als je op basis van een rekensom bepaalt of je wilt kopen of huren, dan moet je die kosten ook meenemen. Bij huren betaal je soms ook kosten, wanneer je het huis in komt. Administratiekosten of kosten voor een bureau dat het huis voor je vond. Neem die ook mee in je sommetje.
4. Waardedaling of -stijging
Veel mensen willen een koophuis omdat ze er vanuit gaan dat die altijd stijgt in waarde. De laatste jaren is dat natuurlijk ook gebeurd. In 2020 waren er kwartalen waarin een gemiddelde Nederlandse woning €3.000 per maand meer waard werd. Dat is makkelijk verdiend. Al heb je dat geld natuurlijk pas in handen wanneer je je huis zou verkopen, vergeet dat niet. Maar ook hierbij moet ik een ‘maar’ plaatsen. Het kan namelijk ook anders lopen. Mijn eerste huis werd tijdens de kredietcrisis bijna €40.000 minder waard, terwijl ik voor dat bedrag wel een hypotheek had. Op zich zijn die schommelingen helemaal niet zo erg. Tenzij je opeens je huis uit moet of wilt, door één of andere situatie. Bijvoorbeeld omdat je de hypotheek niet meer kunt betalen of omdat je dolgraag bij je nieuwe liefde in wilt trekken. Dan kan de verkoop van je huis je écht veel geld kosten. Belangrijk dat je je dit realiseert wanneer je een huis koopt. De waarde van je huis kan omhoog gaan, maar in bepaalde periodes ook best omlaag.
Maar kiezen tussen huren en kopen doe je niet alleen met je portemonnee. Je moet ook zeker naar je leven kijken en hoe je dat graag inricht. Daarom ook nog punt 5.
5. Vrijheid
Je weet het opeens: je wilt vrijwilligerswerk gaan doen in Afrika. Je bent zo vol van het idee dat je het liefst gisteren al was vertrokken. Als je een huurhuis hebt, kun je de huur opzeggen en dan ben je meestal binnen een maand vrij om te gaan. Bij een koophuis is dat anders. Je huis verkopen duurt wel een paar maanden. Het zou best kunnen dat de markt op dat moment net niet zo goed is. Dan kan het je niet alleen een hoop geld kosten, omdat je huis minder waard is geworden, maar het kan ook wel even duren. Mijn huis, zie het punt hierboven, stond maar liefst 3 jaar(!!) in de verkoop, voordat ik het verkocht. We zouden in deze tijden bijna vergeten dat dat ooit gebeurde. Goed om te onthouden, want het is maar een paar jaar geleden. Ben je héél erg gehecht aan je vrijheid, dan is huren dus ideaal.
Huren is weggegooid geld, dat hoor je vaak. Toch kan een koophuis je ook héél veel geld kosten, ik weet er alles van. Maak de keuze tussen huren en kopen door een rekensom te maken. Maar kijk ook naar jouw wensen voor je leven en je toekomst.
